最好看的新闻,最实用的信息
04月03日 21.1°C-25.0°C
澳元 : 人民币=4.3
凯恩斯

悉尼房产人设崩塌

1个月前 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论5条

人设崩塌是这几年在娱乐圈里反复出现的词,演员在荧幕上高大英勇,道德楷模,可是一旦被狗仔队拍到偷情嫖娼的照片,明星在粉丝心目中的高大形象瞬间崩塌。粉丝看到他们的偶像也是凡人,不但要吃喝拉撒,还有七情六欲,性格缺陷。

悉尼房地产和那些被狗仔队拍到的明星一样,人设在投资者心中也在开始崩塌。在澳洲某华人论坛上,我看到多篇文章标题类似于“澳洲房地产已不具投资价值”,“澳洲房产是庞氏骗局“等等,文章的作者还不是那些不买房,常年看空地产市场的“空军”,而是一些真正的地产投资人。

我原本以为投资人只是在和卖楼花的中介拉仇恨,Diss这群中介是忽悠骗子。但实际上风向在逐步改变,有些投资人开始打心里不再看好澳洲的房市。他们的想法已经从那群人是骗子,变成了---------这个市场就是个骗局。

在这群人里,有人买了Schofields的土地别墅 ,有人在市区3公里附近的waterloo买了公寓,有的投资已经有5年,有人不幸2017年高点入市,无论是投资的时间,投资的产品还是建商品牌,他们觉得澳洲房产承诺的东西一样没做到。

澳房产实况

1.你说澳洲房子7-10年翻一倍,可是我们这群人无论是买土地别墅还是买公寓的,房价根本没怎么涨,有的还跌了。

2.你说澳洲有住房缺口,每年缺10万套,但是我们的租金越来越差,租金回报年年下降。

3.你说澳洲政治稳定,法制社会,但政府出台了一系列保护租客的政策,房东的权力不断被侵蚀。

4.贷款越来越难贷款,说取消海外收入就取消,这不是关门打狗,骗我们钱做基建吗?

5.当然还有更惨的,例如投资达尔文的,当地房价从2014年一路下滑回2007年的价格。诸如此类的还有布里斯本市区公寓,Perth房产等。

我要对有以上想法的投资人说,悉尼地产市场不是骗子,它昨日,今日和以后永不改变,你们之所以有上当受骗的感觉,那是因为你们被别人洗脑了。

绝大多数华人移民都在2000年以后移民到澳洲,华人真正开始热衷地产投资也就是2008年左右开始的,那个时候已经有一批新移民在澳洲扎根下来,有了稳定的工作和收入,开始有钱看投资房了。

2008年的时候,华人接触地产投资的唯一渠道就是市面大大小小楼花的中介,所有中介给广大华人灌输的投资理念只有一个------“悉尼缺房,澳洲缺房“。而且这个住房缺口可能还要维持30年,甚至上百年。

他们告诉你澳洲每年移民是多少多少,房子开工量严重满足不了人口流入的数量,更有文化的会告诉你,什么悉尼南北是国家公园,东边是大海,西边是蓝山,这种盆地地形造成开发受限制,当然他们也没提悉尼的面积其实有两个上海那么大,可能他们自己也不知道。

悉尼缺房,澳洲缺房,这个就是所有华人楼花中介灌输的核心理念,一旦你接受这个核心理念,下一步就简单多了,他们就会继续说买哪不重要,买了最重要。反正悉尼缺房,买市中心附近就和你说是蓝筹区域,买在中环就和你谈学区,谈性价比,如果几十公里外的郊区就和你谈政府规划,反正都是荒地,建设侏罗纪公园都够了,投资顾问只需要把这种可能性和正能量传递出去。

买哪不重要的下一步就是买啥户型不重要,反正悉尼缺房,租客无论什么户型,什么房子都愿意住。投资顾问会说,澳洲总体上来说所有房子7-10年翻一倍。如果你对出租有疑虑他们会反问你,你见过悉尼是有哪些房子,想租是租不出去的,要不太贵了,要不就太旧,悉尼缺房。当然这句话有点诡辩成分,什么是贵,什么是旧,谁来定,什么标准,太主观了。

有的楼花中介还会进一步把开发商吹成增值关键。什么lendlease的房子,银行不敢给低估,Mirvac房子质量好,Mertion能把市场带动起来。。。。。

你只要被这被这套理论洗了脑就会觉得,我只要买了房,持有时间长了,你悉尼市场就欠我一个翻倍,欠我一个涨幅,因为悉尼缺房。如果我是大开发商房子理应涨的更快。盖上一个悉尼或澳洲缺房的帽子,本质上就是在高喊SB都可以赚钱,买了,等着,然后我就发财了。

● 真话时间

如果投资真这么容易,那这个世界理应没有穷人。

悉尼房地产市场有它的独特性,但它被人为神话了,楼花中介把这个市场描绘成了末日时保护你财富的诺亚方舟,目的无非就是告诉你,别去思考,马上下定金跟我买房子,否则你不会有2012的船票。

首先缺房这个描述是非常不专业的。除非人口负增长,每个国家房地产是有周期性的,周期的低谷就是缺房状态,周期的高点就是房子供大过求的状态。

在一个自由市场里,当精明的商人看到租金在不断上升,买房子的人开始多起来的时候,他们会花钱盖房子,满足市场需求,直到造出的房子远远超过市场所能消化的,房子价格下跌,一些开发商出局,然后供给减少,市场逐步恢复供需平衡。

(94年新闻就报道过悉尼房子在一些区域已经过剩了)

说一个市场几十年如一日的处于缺房状态,本身就缺乏基本的地产知识,缺房只会在周期的某个阶段。住房缺口有30年,难道这个国家的开发商都是吃干饭的吗?香港一直是公认住宅短缺的城市,但因为开发商过量供给,已经好几次价格大幅下挫调整。

再者我们常说科技改变生活,就像视频网站youtube的出现革了很多传统的媒体的命。高密度公寓的出现也是一个搅局者。

NSW valuer General 是澳洲纽省的土地评估数据库网站,州政府收土地税就是根据上面记载的地价距离,每一块土地都能在上面查询到相关评估价格。

我在上面发现了很有意思的细节,有些盖公寓的土地,它上面不但标记了价格和面积,还标记上面盖了多了公寓。

例如我找到这个例子,Parramatta Macquarie 街上的一栋高密度公寓,占地面积4900平,根据记载在地契上的房契号码,可以看到总共盖了409套公寓。这么算下来,土地的利用率大约为(4897/439)平均每11平米就可以盖一套两房公寓。

我先后又尝试了搜索ST Leonard, Bankstown的一些高密度的公寓,得出了相似的结果,土地利用率大约为11平米。也就是一个1100平米的地,如果规划成高密度公寓,大约能造100套左右(1100/11)

我举个例子,我们华人所熟悉的区Burwood 人口大约为14000人左右,澳洲目前人口增长大约为1.6%,我们假设这个区出现了人口大爆炸,人口增长率在10%,也就是多了1400人。3人为一户, 1400/3推算出需要466套公寓,按照每个公寓耗费11平米来计算,我们只要在Burwood rezone 5126平米的地就可以盖这么多公寓了。也就是说盖一个我前面举例的那个400多户Parramatta大楼就好了。

这是会有人跳出来说Burwood都盖满了,哪儿还有这多地呢?大家自己看谷歌地图,我就先不说底下大片的house,屋主望眼欲穿的等待开发商来敲门,你就看Community centre和周边大片绿地,哪个都是政府自己的产业,想开发还不是一句话的事。

我在这里只想给大家简单阐明一个道理,澳洲不缺房,也不缺地,满足那点需求分分秒秒,所以放弃那个买了就能涨,就能发财的梦。

房子,区和策略都要精挑细选。

下面再让大家看一组图片

这是我在澳洲金融评论时报数据库掘坟翻出来一篇2001年的文章,文章里两个关键点。Mirvac的项目大获成功,82套在Pyrmont的项目一抢而空,要知道2001年价格就喊道80万起(一房)

找到了当初的项目涨幅就大家自己看吧,2002年的137万,13年后涨到195万。我从不迷信所谓的大机构,大品牌,投资这东西只能靠自己。

悉尼A级办公楼Chifley Tower,在完工后的22年里,售价只有当初松下投资和开发商成本的一半。日本建筑巨人熊谷久美(Kumaigai Gumi)在昆士兰阳光海岸的凯悦库鲁姆度假酒店上花费了2.2亿澳元,但几年后才以3,000万澳元的价格卖给了Lend Lease。

投资没有专家,只有输家和赢家,最终买单负责任是你自己,别相信任何人。文章里还说2001年房价调整那次,连最受欢迎的区域Mosman和Chatswood 也需要6-8周才能把房子租出去,怎么样和今天很像吧。

你对澳洲房产,悉尼房产的人设认知是错误的,这里不是随随便便捡黄金的地方。

悉尼房市会有高低起伏的周期,在调整时会出现高空置率的问题。

你房子买贵了,留着久未必能救你,哪怕价格回来,你也丧失了机会成本。

悉尼也不缺房,在一个人口增长速度约为2%的城市里,两栋高密度大楼就能满足区域人口一个Suburb人口增加10%的需求,所以买入那些没有供求关系,供给潜力大的区域,你的投资就只能靠通胀了。

你需要择时,择区,还要有抗风险的策略,说到底投资房产是个技术活,不像你想象的那么简单,从来不是傻买傻信,然后就等着发财了。

我的观点是你的投资回报1/3来自市场和区域,1/3来自你选择的策略,1/3来自你的人脉和团队,没有专业人士协助,你的投资高不高我不知道,但花的冤枉钱会更多。团队,地段和策略三者组成了你的房产投资革命根据地。

看到这的您可能会问,那既然这样,悉尼房地产的价值在哪里呢?其实悉尼在世界上最独特的一点是,悉尼是世界高净值人士移民的首选,在人数上已经多年位居榜首。悉尼也是目前西方发达国家中少数还在城市化的区域,铁公机三大基建同时上线的城市。这些因素确保了悉尼房地产会未来良好的前景和源源不断的接盘侠。但你还是需要精挑细选才可以,别以为遍地是黄金,买了就行,毕竟会飚车和能开赛车是两码事。

除了积极学习地产知识,增加你投资的技术含量。我还有另一个劝告给地产投资人是,面对目前的悉尼房产低谷,你要有一定的耐心。

我朋友家的孩子刚刚医科毕业,读了整整6年的书,目前会去政府安排的单位实习一年,他们付出了7年的努力,起薪也不过7-8万左右,想成为可以单干的全科或专科医生,据朋友讲还要再读5年书。18岁读书,30岁的时候才会初步完成职业里程碑。医科的学费是很贵的,考虑到医生还要还助学贷款,加上买房,医生真正体会到财务宽裕的可能要到35岁左右。

买房投资和学医一样,外人都以羡慕的眼光看着我们,但我们要先挨过那十几年默默付出的时间,因为一旦过了这个坎,我们的财务就会彻底稳定下来。2001年买房的投资人和您一样,经历过迷茫,困惑和空租,你今天回头看,只要买对房,买对位置,这一切都是值得的,你要坚持住。

大家共勉之,我是万邦君

今日评论 网友评论仅供其表达个人看法,并不表明网站立场。
最新评论(5)
1个月前 回复
理性的分析
SYDMAPKING 1个月前 回复
我觉得没有什么人设崩塌。决定买房之前,千万别和中介聊,按照自己需求,(例如有即将上学的孩子,需要学区房。或者为了自己的工作,需要离单位近的。)考虑清楚自己要的区。再按照家庭人口选择1房2房或者3房4房。最后按照自己的生活习惯考虑公寓还是别墅,(例如喜欢摆弄园艺,周末有体力精力处理花园)。确定好这些再跟中介聊。。。
I,Nobody 1个月前 回复
研究四个月 也准备了资金 的确不敢进 都是坑
I,Nobody 1个月前
看到你电话 有空再联系 谢谢。
SYDMAPKING 1个月前
有空聊聊?我不是中介。

相关搜索
调降 被救

Copyright Media Today Group Pty Ltd.隐私条款联系我们商务合作加入我们

电话: (02) 8999 8797

联系邮箱: [email protected] 商业合作: [email protected]网站地图

战略合作:澳洲机票网法律顾问:AHL法律 – 澳洲最大华人律师行新闻爆料:[email protected]

友情链接:中国国际贸易促进委员会驻澳大利亚代表处