保利资本管理合伙人李文轩：建筑科技重塑产业链供需关系｜WISE2021中国产业投资峰会

12月13日-15日，36氪WISE2021新经济之王峰会在上海举行，今年我们以「硬核时代」为主题。“硬核”是当下时代和大环境带给中国新经济企业的挑战和机遇，一方面要求企业关注技术创新，找到自身“硬核”壁垒；另一方面要求企业回馈社会，展现更多“硬核”责任与担当。在从商业模式创新的“应用时代”迈向技术创新的“硬核时代”之际，我们与上百家硬核企业汇聚一堂，聚焦宏观政策、智能制造、半导体、新能源、新消费等热门赛道，全方位探讨各领域如何构建以创新驱动的硬核竞争力。

在本次大会上，保利资本管理合伙人李文轩先生以“建筑科技重塑产业链供需关系”为主题，分享了对于建筑科技驱动传统行业升级的思考与总结。一方面建筑业的劳动力越来越稀缺，加上信息化渗透率尚低，仍然拥有巨大的可提升空间；另一方面建筑信息化成为蓝海，建筑、工业将成为新的科技应用爆发场景，建筑行业又会朝着什么样的方向发展？

保利资本管理合伙人李文轩先生

以下是李文轩先生的演讲实录，经36氪整理编辑：

感谢大会安排，我是保利资本的李文轩。今天给大家带来的演讲主题是重塑产业链供需关系，即建筑科技驱动传统行业的升级。

目前，地产行业的从业人员非常多，同时这个行业基本上还没有见顶。今年整个地产的销售仍然维持17-18万亿左右规模，如果加上建筑行业，差不多有40-50万亿的规模，如果算GDP占比还是有20-30%。

那么我们能够推动这个行业有什么样的发展？前面的嘉宾提到“硬核投资”，像地产行业、建筑行业这些传统行业如何进行技术的创新和技术的升级？这些新经济领域的技术公司如何赋能到传统的建筑和地产行业当中？这个行业会朝着什么样新的方向发展，或者怎么样更适应政策的变化？今天想跟大家做一轮分享。

先看一下我们今年的成绩单，我们一共投资30多个项目，完成了6个IPO，同时有13个IPO正在推进。今年投资的项目中，从投资阶段来说，有3个上市公司，4个上市公司子公司，PE/VC项目投了5个。从投资方向上来说，投了3个建材，4个家居消费，4个家电和4个建筑科技。建筑科技角度我们投了12个项目。

地产是工业品的集合形态，同时蕴含着海量的数据

地产是工业品的集合形态，同时蕴含着海量的数据。这句话怎么理解？我们先观察一下第一句话，地产是工业品的集合形态。地产在最初建造房子的过程当中，是由各式各样不同工业品的组合，先拿产品作为例子，我们现在做的瓷砖，用的防水、涂料，无一不是工业品。这些工业品当中其实逐渐产生出来非常大的龙头，举例，防水行业有一家市值表现过千亿的公司，叫东方雨虹，第二家上市公司现在的市值是两百到三百亿左右，叫科顺。地产上游工业品当中只做地产工业品上市公司一共有多少家？A股上市的是144家，144家当中都是这个工业品的集合形态。从建造到最终，一开始的设计到最终我们把这个产品落定，再到这个产品最终交付给消费者的过程当中，蕴含着海量的数据。

为什么地产是工业品的形态。与一个辆汽车生产的逻辑相似，地产的产品其实就是从技术研发到产品开发，再到设计方案，技术方案，加工生产，施工、安装。所有的清单都是和我们工业品的集合没有太大的不同。我们从产品端、方案端、深化端到制造端、施工端，每个端当中蕴含海量的数据。

怎么看这些数据？建筑业信息化渗透率尚低，提升空间巨大。建筑总产值来看，2017年大概20万亿，2018年到达22万亿左右，在今年看，这个数字已经到了40-50万亿中间。我们现在建筑信息化的渗透率应该是整个世界来说最低，这个渗透率差不多0.1%左右，假设渗透率能够达到0.3%，这个市场差不多有40-50万亿的规模，而同时大家都知道，从2010-2020年，中国工业建筑工人的年龄提高了10岁，2010年干活的人现在还在干，就是近十年来没有更多新的劳动力涌入到这个市场中来，整个行业的劳动力的稀缺程度越来越明显，催生这个行业朝着越来越多的机器替代人去发展。

在整个建筑信息化成为蓝海过程当中，如何多、快、好、省的去建房子，将成为一个关键。

什么是多、快、好、省？拿保利作为例子，保利发展控股地产销售差不多五千亿，明年我们大概这个目标是六千到七千亿的销售，在明年起我们的同时开工的项目数差不多在一个时间节点当中。大家都知道北方区域在冬天是不能开工的，那么在三到九月份密集开工期，同时开工的项目将有可能超过500个。这就是维持多个项目同时开工的时候，我们如何能够做到统一的管理？

快，五百个项目同时开工，如何短时间内完成。好，大家对于整个房子建设的规模以及房子建造的品质是有要求的。品质房，什么是品质房？首先要绿色，二是提高装配化，我们如何能够建造好的房子？在整个地产行业当中，如何在运作过程当中能够尽量多的节省成本，把房子的售价达到国家的标准。“多快好省”成了地产公司的要求，这个过程当中很多的模式、很多的节点和很多的生产关系都是值得被再造的。建筑信息化是一个大的蓝海，政策大力鼓励“建筑”行业转向“建造”行业，大力推行建筑工业化发展，机器替代人的趋势是非常明确的，这便是我们发现的第一个机会。

建筑、工业将成为新的科技应用爆发场景，社区成为线下流量入口。

第二个机会，是在政策整体推动建筑工业化发展过程当中，建筑、工业将成为新的科技应用爆发场景，社区成为线下流量的入口。从2019年开始，很多的地产公司分拆出物业公司在香港扎堆上市。今年有个非常重要的节点，这个节点是碧桂园地产旗下的碧桂园服务的市值在第一次超过地产。在A股，保利发展的市值是一千七百多亿人民币，保利物业公司在香港是三百亿港币的市值。终有一天物业的市值会超过地产。为什么这么说？因为地产建造的永远是今年建，明年建造面积会从头开始计算，但是物业不一样，物业今年的建造面积会成为明年的在管面积，在管面积在后年可以持续，物业是长期的生意。像经常说SaaS服务一样，为什么它有价值，因为今年我签下的服务，这个服务可以不断被续费，跟物业逻辑一致。物业当中产生的经济价值极其巨大，线下流量的运维产生非常大的机会。

生产关系需要一起往前走一步，整个技术才会往前迈一步

今年我在装修房子的时候，重新分析了装修房子的逻辑。首先给你交毛坯房，大家选各式各样的装修公司来做设计，找完装修公司，找施工队，施工队看不同的产品，每一个产品都要进来进行一轮量房，进行一轮设计，同时最后一步还要进行交付。交付的过程当中还要“扯皮”，每个人都“扯皮”以后，交付时间一拖再拖，我的房子在去年10月份交付，今天才住上，用了一年左右的时间，这中间很多的逻辑可以被重塑。

假设这个设计可以在线上完成，它的产品可以在海量的产品库里面选择，而产品可以一键直达生产。当然，报价得是准确的，同时有交付平台能够保证我们能够安稳交付，在手机上能够进行实时监测，知道这个房子在什么时间节点的装修满足到你，而同时你的付费也是根据这个节点去做的。如此看来，装修行业也存在重塑的机会。

在这个装修过程中，所有东西都是定制化，在工厂完成然后到现场装配，速度提升非常大。大家可以看看建筑科技主题请的几位圆桌嘉宾，听听他怎么去做这件事情。

我们对装修过程的技术价值做了一个分析，发现这是一个技术重构或者生产关系重构的过程。第一步，高精细度的测量和定位技术；第二步是创新设计平台，建筑信息化；第三步是数字化协同和移动通信技术；第四步是物联网，AI智能化技术；第五步是新材料以及新技术，这是一套流转的过程。建造的过程是非常长周期的，一个地产从前端第一个雏形开始到最终交付给大家需要5-6年的时候，加上装修时间需要7-8年。这里面涉及到技术创新的机会，即刚刚提到的生产关系再造的过程。生产关系需要一起往前走一步，整个技术才会往前迈一步。

假如我在室内装修，高精细度的测量和定位技术没有很好地完成，第一步就没有办法实现。室内装修的装修测量的精度要求毫米级，0.1厘米左右。像美国的一家公司的技术，可以把室内测量的技术做到毫米级。国内大量的公司逐渐下场，我们看到技术创新的机会在逐渐产生。

“十四五”带来的投资机会有哪些？

后面五年，地产行业十四五的投资机会还有哪些？地产公司原来的逻辑是，以资源为中心，以流程为驱动。这个逻辑中，30-40%的成本是地价，剩下40%的成本是建安、装修及其它成本，10-15%是人工，最后的15%中间分出来7-8%是金融成本，7-8%是利润。地产公司的利润率其实是非常薄的。人力、土地、供应链这三个属于都资源类的品类，以它们为中心之后，催生出很多有趣的公司。看到贝壳的出世，现在整个过程当中，是以客户为中心，数字为驱动。整个行业朝着数字化转型之后，行业将关注客户真正需要什么样的房子，什么样的住宅或者什么样的基础设施建造是用户被需求的？

很多人问我房子还能不能买，这是我做投资以来，身边朋友问的最多的一个问题。大家关心房价会不会跌，新房能不能买，在上海还有哪些房子可以升值。在前天，中央的新一次经济会议当中专门讲到房地产。经济会议中指出非常重要的一点，坚持房住不炒，坚持居者有其屋，加速发展长租公寓。

长租公寓的发展，不像原来由做长租公寓的公司组成，而是鼓励开发商做长租公寓。就是转向后面一个逻辑，开发、持有并运营，希望开发商不要去赚开发、卖出的钱，而是应该把开发商变成持有商，把运营的思路加进去，赚的是运维的钱、运营的钱。这同样也能回答为什么物业有更大的机会，开发商整体的生产关系和运营策略，包括未来的运营机制都会发生巨大的变化。而这些变化的催生都是要以技术的提升为前提。设想未来，如果开发商转向开发、持有并且运营，在做设计、建造过程当中通过技术公司支的持降低成本，提高运维能力。在运维的时候有大量动态的数据可以让我们知道用户有什么样的需求。我为这个需求提供线下的服务，通过这个服务来收费，这一套逻辑就可以完全的长远持久下去，就是地产的数字化变成了“数治化”（治是治理的治）。我越来越知道我的用户在房间里会产生什么样的需求，我提供的是一个长久可持续性的服务。

我们讲讲这个行业当中的ESG。建筑行业碳排放主要集中在建筑材料、建筑施工、建筑运行三大环节，分别占全国碳排放两比重的的28%、1%、22%。整个碳排放在建筑行业是添量的过程。今年我们投资一个项目叫万华禾香板，产品是我们经常说的刨花板，有什么特别之处？原来的刨花板用的是木材，通过技术提升，现在可以用柳枝和秸秆去替代木材。整个地产行业的量是巨大的，找寻技术和材料提升的机会，就能带来非常多行业发展的机会。

从装配式建筑来说，2020年保利装配式建筑的新开工面积是638万方，2021年长到738万方，涨幅比例非常高。整体的增长迅猛，在明年又将是一个翻倍的过程。在装配式建筑逐渐大规模应用的过程中，我们提到的设计、运维、运行的公司都会在中间扮演重要的角色。

同时，所有的建筑都会成为“分布式光伏”的重要的节点，因为屋顶可以被利用，如果把开发商、投资商、工程商、运维商连接起来，我们可以保证整体光伏项目的正常运维，采用更多清洁能源。

任何行业都值得被数字化再做一遍，建筑和地产行业也不例外

综上所述，地产是非常大的行业，这个行业到现在为止，我们经常用一个词——见顶之后。什么叫见顶之后，我们预计在未来5-10年，中国地产销售还会维持在16-18万亿的市场，这里我说的是新增。中国的地产发展差不多是在2005-2008年，这一批房子基本上有15-18年的楼龄，这批建筑面临重新做运维的机会，新增和存量是两大市场，对于人来说，家里面的消费永远是巨大的，包括装修的消费、买房的消费，包括我们后服务的消费，后服务的消费是指在家中每天的生活的消费，所以这一批消费过程当中都有技术提升的机会，让我们掌握或者让我们知晓这些消费发生在哪里，有什么样的机会。既可以做产品的投资也可以做技术的投资。而且越来越欣喜看到，不单单是各个大厂，现在各个创业公司都愿意在行业当中有更多硬核的投资，有优秀的创业者进入这个行业。

我们相信，新经济的逻辑是把传统经济做一次新经济的提升，做一次数字化的提升，任何行业都值得被数字化再做一遍，当然建筑和地产行业也不例外，而且这个行业目前数字化的比例还非常低，我们认为这一片蓝海还是有巨大可以投资的机会。我们今年投资31笔投资，在技术上的投资共有投资20多笔，当中有13笔的公司在当年拿到新一轮的融资。我们也看到其他各方，包括无论是产业方，还是产业的资本方，还是正常的美元基金等，都在关注这个行业，蓝海的行业中蕴含着巨大技术提升机会，相信这个行业在我们一起共同努力下会有更好的机会。

谢谢大家！